韩世同：长沙“反炒房”大招被撤！房价低得可拍！经济强得惊人！

楼市日日谈

2019年12月16日（第230期）

话题概要

12月11日，湖南省长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》红头文件。《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。据媒体报道，由于该新政引发的争议比较大，目前该文件已经从政府网站撤除。

楼市观察家韩世同

一年多前，2018年6月25日开始长沙打响“反炒房”斗争。长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

“反炒房”斗争一年多后，长沙又放大招。近日，长沙市发改委发文，对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控，尤其明确了商品住房平均利润率。业内指出，这使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

房价中开发商该拿多少利润?长沙给出标准答案。湖南省长沙市发改委官网发布的《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。此外，《通知》还明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

对此，长沙市有关人士还对此做出解释：楼市政策没变，外界对楼市政策放松是误读。事实上，这种担心有些多余，对于长沙出台的规定，几乎没有人认为是宽松。相反，在楼市试探性松绑的关口，这个政策更像是对“房住不炒”的重申，并不影响人们对于长沙“反炒房第一城”的认识。值得一提的是，就在半个月前的11月29日，长沙市委书记胡衡华接受人民日报专访，再次对外表态：长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖。

胡衡华市长表示，“长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。”

的确，对长沙出台这一政策，媒体和自媒体有不同的关注点，中国基金报报道的题目是《长沙“反炒房”又放大招，明确商品房价格构成 ，平均利润率6%-8%》；国民经略发表的文章题目是《长沙，一个拒绝炒房的城市！》。而认为长沙此举是松绑的报道，好像现在都无法查看了，如浙报传媒房地产研究院丁建刚发的文章《惊天大逆转：长沙取消“限价”，“限价”变“保价”》；还有房天下发的文章《长沙房地产，正在沦陷！》。据媒体报道，由于该新政引发的争议比较大，目前该文件已经从政府网站撤除。

一周前，叶檀财经发表过吕韬原创文章《房价低得可怕！经济强得惊人！中国的未来 已经出现了！》长沙房价有多低？据机构统计，2019年上半年，整个长沙六区一县，成交占比最高的价格区间是8000到10000，占比达到34.56%，占比第二高的是7000元以下段位，占比约为30%。7成房子，不到1万？不可能吧！和檀香的反应一致，叶檀财经同样对长沙的低房价，保持高度疑惑，甚至一度怀疑是统计级房价，而非真实级房价。

毕竟长沙经济表现太好，2019年新一线经济表现最好，近10年经济增速最快，近12年GDP增速超过深圳。经济表现如此亮眼，房价表现却大跌眼镜，放在房产一家独大的中国，这画面实在难以想象。11月28日，带着疑惑，叶檀财经展开为期三天的长沙之旅，结果就一个字：服！房价真实性，去了当地就服了，住在最好的地段之一，市政府旁边，房价也就1万左右，其他稍远的地区，基本都在八千到一万。

我们再来看两张国民经略提供的图表，就会明白叶檀财经为何会称长沙“房价低得可怕！经济强得惊人”。2018年长沙房价收入比全国50城中的排名倒数第一，仅为6.8。

2019年前三季度，长沙GDP实际增速8.3%，超过北上广深宁杭等一众城市，在全国GDP25强城市中位居前列。

叶檀财经用这样一段话来结尾：2019年底，不少城市又开始放松楼市，但在长沙，丝毫感受不到一点点松的迹象。诚如11月29日，长沙市委书记在人民日报中所言：卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。2019年，新一线经济增速排名第一，这样的长沙，不仅可持续，而且一点不慢！制造强国，不把房地产当做短期刺激经济的手段，长沙模式，值得借鉴！

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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